近日，蓝城乐居集团组织公司各部门赴上海乡悦华亭项目实地考察与深入交流。作为长期以来浸润于政府投资类项目代建管理的乐居团队来说，此次上海之行让我们充分感受和学习到了上海市在探索乡村振兴走出的新路子，也为蓝城与政府合作的模式开拓了新的视野和方向。

以下为项目公开资料整理：

上海嘉定区乡悦华亭项目

上海乡悦华亭是嘉定区政府、上海地产集团、蓝城集团联合开发的乡村振兴项目，位于嘉定区华亭镇，项目启动区约3.2平方公里，项目所在联一村2019年列入创建市级乡村振兴示范村。项目定位为“乡村旅游与休闲农业”的现代田园综合体，包括现代农业（农）、乡居康养（养）、主题农旅（旅）、美丽乡村（居）四个功能板块。

2017年，上海地产集团与嘉定区达成战略合作，针对农村空心化、风貌碎片化、基础设施落后、农民居住条件差、农业产业粗放低效等问题，明确以华亭镇为试点，以增强集体经济发展活力为着眼点，以产业振兴为着力点，探索政企合作、市场化运作解决三农问题的乡村振兴新模式。

上海嘉定区区委书记陆方舟说：重新梳理乡村肌理，嘉定要打三大攻坚战。

第一、村庄布局散。以联一村为例，在3平方公里的区域内分布了20多个自然村落、600多户农宅，常规改造既解决不了道路、管道等基础设施配套，又无法有效节约集约利用土地，改造成本非常大。

第二、农宅翻新难。嘉定大多数农宅建于上世纪70、80年代，年久失修急需翻建，但农户要翻建房屋存在较多困难，其中最难的是不少农民实际拥有的有证住房，超过了现有占地面积标准，存在政策标准与农民心理预期等各种矛盾。

第三、资金压力大。村宅归并、基础设施改造、新兴产业集聚都需要大量资金作支撑，如果单纯依靠区、镇两级政府托底，不仅在资金上难以为继，还要承受较大的市场风险。

对此，嘉定的思路是做好三本账：

第一、算好“长远账”

从简单建房子、补短板的狭隘思路里跳出来，把乡村振兴作为提升城市能级和核心竞争力的宝贵资源来谋划推进。既注重乡村的“型”，努力使农村的形态结构、村容村貌与嘉定“创新活力城”的定位相匹配；又更加注重乡村的“实”，千方百计激活农村发展的内生动力。

第二、算好“经济账”

嘉定实施乡村振兴不是简单地搞“穿衣戴帽”，也不是盲目地铺摊子、上项目，搞“处处点火、村村冒烟”，而是要把“盆景”变成“风景”，引导基层因地制宜地实施乡村振兴。比如：华亭镇联一村，本身村集体财力有限，当地就把土地作价入股，引入工商业资本联合开发。再如：向阳村，依托安亭镇本身比较扎实的资金、产业基础，探索建设“智慧村庄”和“乡村综合体”，这个模式也很有特色。总之，要让农村有发展、农民得实惠。

第三、算好“环境账”

针对群众思想症结，嘉定下大力气做工作，摊开新房图纸给大家看，带大家到样板房里转转。究竟是要环境优美的新家园，还是纠结于原有的“一亩三分地”，生活在“大杂院”里，让群众自己判断。事实证明，这样的做法是有效的，联一村村庄归并工作一期涉及农户实现100%签约！ 

陆方舟牵头对嘉定北部的典型农业镇——华亭镇蹲点调研发现，联一村总体较好保留了江南水乡的乡村肌理，又紧邻“华亭人家”农业旅游景点。既有基础又有资源，是乡村振兴很好的一个突破口。经嘉定区委区政府慎重研究决定，把联一村作为嘉定启动乡村振兴的样板和突破口之一。“乡悦华亭”远期规划10平方公里，其中启动区约3.2平方公里。

一、土地利用集约

将原有28个自然村落归并为5个组团，共腾出建设用地184亩，节地率达到33%。把腾出来的土地用于特色产业导入，全面提升农村土地产出效益。

二、生活环境景区化

委托上海地产与蓝城集团的专业团队设计了7种房型提供给农民集中居住，既体现了粉墙黛瓦的江南水乡韵味，又兼顾自然生态景观与宜居生活。同时高标准接入生活基础设施，规划新建了功能齐全的公共服务设施，大大提升了村民生活舒适度。

三、项目运营专业化

在保持集体建设用地性质不变的基础上，引入上海地产和蓝城集团建设运营乡村休闲康养项目，实现一二三产业融合发展，为乡村振兴提供持久动力。

四、发展收益共享化

一方面把集体经营性建设用地使用权作价入股，共享经营收益，另一方面农民也可以参与特色农业劳动，获取稳定劳动收入。

2020年7月24日下午，上海市委书记李强同志带队调研乡悦华亭项目，察看项目规划展示沙盘、集中居住样板房、市民农庄等，听取嘉定区和上海地产集团关于乡村振兴创新探索和项目推进情况的汇报。

△上海市委书记李强同志带队调研乡悦华亭

经过近四年的努力，在农民集中居住、集体经济合作、土地整理和产业联动等方面进行创新实践：村庄集中平移归并，实现土地节约集约利用；农民住房集中更新，实现村容村貌全面提升；项目资源集中运作，实现各方主体合作共赢；集体建设用地使用权作价入股，帮助农民增收，打造集体经济发展内生动力。 

乡悦华亭，作为嘉定区乃至上海市进行乡村振兴战略探索和实践的重点项目，有别于以往的“乡村实验”。如果说华亭原有的乡土风貌赋予了这片土地生态农业的使命，那么乡悦华亭的落地，则为这片土地带来了现代化科技内核和城市文明反哺乡村的契机，依托先进的农业科学理念和现代农业设施设备，让当地的亩均效益远远高于从前和周边，更在改变原有乡村破败风貌的基础上，为当地原住民和农业从业者提供更多就业机会，带来日益美好的生活。

△乡悦华亭安置房实景

上海金山区“花开海上”项目

2019年7月，金山区朱泾镇与上海蓝城花开海上建设管理有限公司签订了花海小镇项目合作框架协议。双方将建立市场化合作平台，大力发展苗木花卉、家庭园艺产业和农业观光旅游，并配套建设农业与旅游服务设施。

△上海金山花开海上小镇框架合作协议签约仪式

根据发展构想，未来，朱泾镇“花海小镇”建设项目将对标法国格拉斯小镇，以花为媒，香为魂，通过不断深挖“花”文化，延展“香”主题产业，实现为原住民、游客、新居民营造一年12个月的生活场景，建立景区度假村产业复合模型。

△上海南郊花海芳香小镇未来效果图

在项目推进中，有不少难点、堵点亟需破解。其中，要建度假村，首当其冲的就是要解决商业用地的问题。于是，由“地从何来”带出一系列思考：农业用地如何转变为集体建设用地？集体建设用地如何合法商用？转变后如何持续保障村民的权益？这一连串问题，急待破解。

早在花海一期工程建设之时，朱泾镇党委、政府就结合村庄规划进行了划片布局。二期项目框架协议签约后，即迅速根据花海小镇项目整体规划方案进行了选址定位，为了保证配套设施的均衡分布，最终确定了113.02亩的点状用地。所谓点状用地，即113.02亩并非为一个区块，而是横跨待泾村12个自然组的99宗土地。要在这99宗土地上做文章，首先要做的，是先为它们办出“身份证”，而集体经营性建设用地点状供地的不动产权证办理，却无先例可循。

经过区、镇两级多个部门通力合作，克服了点位多且散、测绘难度大等困难，该项目从2019年10月份启动立项，11月6日进行项目选址，2020年1月19日完成农转用，5月19日取得供地批文，7月3日发证，仅用了半年多时间，就走完了99本《不动产权证书》申办的全流程，成为上海农村集体经营性建设用地取得《不动产权证书》第一例。

这99宗土地办理“农转用”后，并没有通过国家征收，而是由村集体将40年使用权直接作价入股，这一方面有利于激活沉睡资源、助力产业发展，另一方面通过村集体经济的壮大，让失地农民有了长效的增收渠道，今后村民可以长期分享“花开海上”这个大项目发展带来的多重红利。

办出土地证，只是一个开始。合法持证后，朱泾镇立即委托有资质的单位对99宗集体经营性建设用地进行地价评估；同时，由上海市金山区朱泾镇待泾经济合作社、上海金山区朱泾经济联合社、上海蓝城花开海上建设管理有限公司向上海花泾建设发展有限公司增资扩股的《股权合作协议》也同步签订。

随着评估价的出炉，上海市金山区朱泾镇待泾经济合作社、上海金山区朱泾经济联合社以集体经营性建设用地使用权“作价入股”的方式成功注资上海花泾建设发展有限公司，上海蓝城花开海上建设管理有限公司按照约定的股权份额，以增资扩股方式追加出资额。根据出资比例，目前，三方的股权分配及未来的收益分红方案已经通过了待泾村社员代表大会的表决通过。这99宗集体经营性建设用地作价入股后，待泾村集体持股比例达36%。

合同中，三方还签订了保底协议，在项目建设期，按央行同期发布的整存整取一年期存款利率进行保底分红,建设期满后,按央行同期发布的整存整取三年期存款利率进行保底分红，如实际分红率超过保底分红率时，即按实际分红率执行，确保了农民既得收益不因初次试点而减少。

农村土地直接作价入股，实现了乡村与社会资本的双赢。村集体能够得到长期收益，土地权益得到充分保障。二来，企业也从一次性缴纳土地款，变为每年分红，缓解了资金压力，双方实现了利益的捆绑与发展的共赢。

以“土地入股”为支点，政府及蓝城在上海南郊芳香小镇的运营探索中，打破了农业产业发展过程中形成的“户自为界”的局面，突破了一二三产业融合发展的制约瓶颈，探索出了一条土地资源可持续反哺的路径。而这也成为蓝城乡村振兴新模式探索的契机开端。

上海南郊芳香小镇的成功启幕，是上海金山区政府、朱泾镇镇政府与蓝城在镇企合作多元模式中进行的大胆尝试。伴随着上海南郊芳香小镇启幕，一个关于乡村振兴的全新美好蓝图也正式拉开帷幕。

以土地作价入股的探索为开始，以“香”产业链为延伸，上海南郊芳香小镇的嬗变推动了上海乡村振兴纵深发展，也为企业与政府的合作提供了更多的模式参考。未来，上海南郊芳香小镇将继续以乡村振兴的践行者为视角，与城市、乡村多方构筑同纬度、同频次的发展，与政府、原住民成为真正的“经济共同体”、“命运共同体”。

△花开海上生态园地肤花海实景图

参考资料：

1、从“盆景”变“风景”，嘉定打造“乡悦华亭”！这样的农民新房，“给我400万元都不卖！” ，周显东，

https://mp.weixin.qq.com/s/u0hixeN3p7pN6-Lv_dLiZg

2、上海西北的农家院子美成这样了！实施乡村振兴，嘉定要算好这三笔账， 周显东，

https://mp.weixin.qq.com/s/26DvYnOxdbIh0tV0MqbnFg

3、市领导调研地产集团乡悦华亭乡村振兴项目，上海地产集团，

https://mp.weixin.qq.com/s/8x3-t2-gLC5RGsw4R4c2dA

4、李强同志调研上海地产集团乡悦华亭项目，上海地产集团，

https://mp.weixin.qq.com/s/BgIw6Sn0Mq28dS2ZWsC_Eg

5、乡悦华亭农展馆启幕，让生活在田园诗画中行走，第一地产，

https://mp.weixin.qq.com/s/wG2GFG3Fgf_PYFLkmxmc3g

6、这里，抹平了上海最后的空白，真叫卢俊，

https://mp.weixin.qq.com/s/0EyL3ZeJ6rRXphU3AeHUDQ

7、上海首例！农村集体建设用地作价入股，村民有了“五金”收入，上观新闻，黄勇娣，

https://web.shobserver.com/wxShare/html/303680.htm

8、向土地要效益，这个沪郊小镇亮出“南郊花海 芳香小镇”金名片，新民晚报，陶磊，

https://baijiahao.baidu.com/s?id=1681435878646286757&wfr=spider&for=pc

9、花开海上 香遇上海｜上海市金山区朱泾镇乡村振兴悦享小康推进大会暨蓝城上海南郊芳香小镇启幕仪式隆重举行，蓝城集团，

https://mp.weixin.qq.com/s/EL0g0cJuQtXMltw-IVv4sw

10、对标法国格拉斯小镇，上海打造首个可夜游的花海小镇，澎湃新闻，俞凯，

https://mp.weixin.qq.com/s/yTDevtBAB8ndhKKse4S8LQ